週の真ん中の水曜日、せっかくの休日ではありますが勤労感謝の日ということで、今日ぐらいは日ごろの疲れを癒す一日として使うのもいいかもしれませんね。

楽しい一日をお過ごしいただきたいと思います。

さて、本日は昨日からの続きで「成功するパートナー選び」の続きをUPさせていただきます！

不動産会社という括りには意外にも多くのビジネスモデルが存在します。

そしてそのビジネスモデルにおける得意分野によって各社の方針やカラーが変わってきます。

 

具体的には

 

◆不動産売買（居住向け・主に新築）①

　自社で建てた一戸建てや新築の分譲マンションを販売する不動産会社です。

◆不動産売買（居住向け・主に中古）②

　主に新築以外の一戸建てや分譲マンションなどお客様が実際に住む家を売買・仲介する不動産会社です。

◆不動産売買（投資家向け・一部屋単位）③

　自社で建てた分譲マンションを投資用として販売する不動産会社

◆不動産売買（投資家向け・中古物件）④

　１部屋単位や１棟単位の中古アパートやマンションを投資目的で売買・仲介する不動産会社

◆賃貸不動産仲介業者⑤

　賃貸物件の紹介をメインとしている不動産会社

◆賃貸不動産管理会社⑥

 

賃貸物件オーナーからの依頼を受け入居者や建物の管理をする不動産会社

 

ざっくり大まかに分けても６種類の形態があります。

 

それではそれぞれの収入源はどこにあるのでしょう！

 

 

 

①＝家が売れることによる販売益

②＝売買における仲介手数料

③＝物件が売れることによる販売益、その後の管理手数料

④＝売買における仲介手数料、その後管理する場合は管理手数料

⑤＝賃貸物件仲介における仲介手数料

⑥＝管理手数料

 

 

おおまかに分けると以上のようになります。

 

 

それでは不動産投資や土地活用をお考えの際にはどこのポジションの不動産会社がに依頼するのが最適でしょうか？

不動産投資であればどのくらいの規模で投資を行うかにもよりますが、③か④が普通ですよね。

土地活用を考えれば、「売る」以外の選択肢であれば⑤か⑥もしくは建築会社、税理士というような感じだと思います。

 

不動産投資や土地活用で重要なことは、その物件の健全な利回りということになりますが共通して言えることはこの二つの事業とも

収入の部に記載されるべき収入の大半は、賃料収入（インカムゲイン）しかないということです。

 

そしてこの二つの事業における最大のリスクは、空室におけるチャンスロス、すなわち機会損失であるということです。

③や④のような会社は物件を表面利回りで薦めてきます。中古であれば、今までの空室率や管理状態などもデータとして渡してくれますが、それは当然過去の物ということになります。

その後の管理まで行わない会社は言い方が悪いですが、売れた後の空室の事までは感知しません。

それでは、その後管理をする会社、⑥のような不動産会社はどうでしょう？

 

⑥の収入源は管理手数料です。

管理手数料の特徴は、空室からは管理手数料が発生しない点です。

これは、賃貸物件を所有しているオーナー様の収入スタイルと一番近い形の費用発生ということになります。

オーナー様のチャンスロスは⑥のチャンスロスでもあるのです。

 

では、⑥にすべて任せればいいかといえば、そこは最も注意する点で、⑥に⑤の機能がない不動産会社が最近多くあるという点です。

管理専門の業者は、指定流通機構（レインズ）やアットホーム、マイソクなどで、客付け会社に告知し、幅広く紹介してもらうスキーム（仕組み）があります！

という営業をしていますが、最新のお客様のニーズはどこから得てオーナー様にフィードバックするのでしょう？

 

提携会社にオーナー様の物件の状況はどうか聞いています！と答えている場合が多いようですが、その客付け会社が数百件・数千件とある物件情報の中で、その業者の物件のマーケティングが正確にわかるでしょうか？

 

そして本当に薦めてくれてるでしょうか？仮にマーケティングできたとしても他社のために、それを親身になって伝えてくれるでしょうか？

物の売れる大原則は、お金を払うべきエンドユーザーの本当のニーズを知り、それにそぐう商品を創ることです。

 

しかし、どの業界でもニーズの移り変わりは速く、常に最前線でユーザーを感じていなければ正確な情報はつかめません。

⑤の機能をもたない管理会社は、一番重要なお客様のニーズの把握が他社任せであると言わざるを得ません。

 

もちろん⑤だけの会社も、仲介手数料発生後の責任は持ちませんので、⑤と⑥の機能をもった不動産会社に相談することが、一番安心だということが言えます。

理由は決めた時の仲介手数料も、その後の管理手数料も、オーナー様の利益やリスクと連動しているからです。

 

 

弊社にも営業の窓口が、レントハウス（沿線に１０店舗）ウィンズ（沿線に９店舗）他、イーホームやアールスタイルなど複数あり、ここでお客様の最新のニーズを収集、蓄積しています。

そして独自の方法で、空室対策に取り組んでいますので、不動産投資や土地活用をお考えの方はお気軽にご相談いただきたいと思います。

 

検討中の物件があって、「この物件は買っても大丈夫か？」など、不安がおありの場合も無料で診断させていただきます。

また、計画中の新築の物件も、「この間取りで大丈夫か」や「いくらで貸せるか？」など、お問い合わせを頂けましたら中立な立場から賃料の査定をさせていただきます。

 

是非、どんなことでもご相談いただきたいと思います。

本日も非常に長文となってしまいましたが、最後までお読みいただきまして本当にありがとうございます。

 

 

株式会社レント管理サービス　
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）　甲斐　勝利