なかなか浸透しない「消費税増税の経過措置」について、

現行の５％の消費税は、

平成２６年４月１日以降の課税取引について８％、

平成２７年１０月１日以降は、１０％へ引き上げられる予定です。

 

では、平成２６年３月３１日に工事請負契約を締結すればよいのでしょうか？

下記の表にもあるように、消費税には、経過措置が設けられていますので、

税率が上がる半年前までに工事請負契約を締結したものについて、現行の５％の税率が適用されます。

 

 

 

 

 

（クリックで拡大できます）

つまり、今年（平成２５年）の９月３１日までに工事請負契約を締結しなければ、

８％または、１０％の税率が適用になる可能性があります。

 

また、上記理由から、建築ラッシュに伴う資材の高騰・人手不足の恐れも懸念されますので、

特に賃貸住宅に関しては、入居者確保というものが重要な事項になるため、

早め早めの動きが賢い選択になります。

弊社では、オーナー様のご負担を少なくするために、どうすればよいかを一緒に検討させていただきます。

ご相談がございましたら、遠慮なくお問合せ下さい。

 

 

クルマ好きな方であれば、誰しも愛車とともに居たいと思うもの。
寝ても覚めてもクルマのカスタムのことばかり考えたり、
待ちにまった休日ともなれば、いつもより早起きしてクルマをいじってからドライブへ。

そんな至高の趣味をかなえてくれるのがガレージつきの家。
ガレージハウスと呼ばれている賃貸住宅がいま、クルマ好きな人たちの間で熱いブームに。
希少な「賃貸」なだけにファンも多く、空き待ちの状態が続いています。

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課題があるから可能性がある！

オーナー様と共に課題を可能性に変えていく。私たちは日々挑戦しています。

 

私たちは賃貸不動産の管理会社として、オーナー様の賃貸経営をご支援しております。

私たちの理想の姿は「真の賃貸経営パートナー」。

たとえ険しく長い道のりであっても、当社のコンサルタントはオーナー様の賃貸住宅に深く入り込み、

エリアごとに異なる特性を踏まえ、オーナー様ごとにある悩みを解決し、最後まで責任をもってご支援いたします。

私たちのコンサルティングに、満室という節目はあっても終わりはありません。

オーナー様と同じ視線に立ち、長期的な信頼関係を築いていく。

その結果、お客様にとっての唯一無二のパートナーとなり得ることに挑戦し続けます。

 

□ 賃貸経営特有の課題を的確に解決

私たちは、オーナー様お一人お一人に最もふさわしい、具体的で実現可能な解決策を提供いたします。

不動産仲介で長年培った様々な建物に対する経験や知識をもとに、

賃貸経営特有の競合原理やビジネスにおける課題を的確に解決するコンサルティングサービスを提供いたします。

 

□ お約束するのは、オーナー様への確かな成果

私たちは目前の課題に終始するのではなく、

オーナー様と同じ目標と未来を見据えて長期にわたるコンサルティングサービスを提供しています。

オーナー様の課題に最適な課題解決策を提供するために、私たちのノウハウを出し合い、

時に斬新なプランで、お客様に確かな成果をお約束しています。

 

□ 成功を共に喜び合える関係

過去の事例にオーナー様の建物を当てはめるのではなく、

オーナー様の賃貸経営のために最適な解決策を提供いたします。

それにはオーナー様の賃貸経営に深く入り込むことが不可欠で、

コンサルタントの真摯な姿勢や賃貸不動産に特化した知識、そして人柄までもが重要な要素になります。

当社のコンサルタントは、オーナー様と共に歩み、壁を乗り越え、喜びを分かち合うことを大切にしています。

 

 

 

 

【 お問い合わせいただいてから管理契約までの流れをご説明します 】

 

最初のお問合せ・ご紹介・ご相談

お問合せ・ご紹介いただいたオーナー様と最初のご面談の日程をとらせていただきます。

ご相談窓口 ： 受託課 042-314-6601

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企画

入居者の需要をしっかり把握していることが強み。

わたしたちは17店舗の仲介店舗で日々お部屋をさがしているお客さまの声を聴いています。

それを基にした最新ニーズに対応した物件づくりをご提案。

一方新築であれば、市場に左右されずに長年安定経営できる物件開発をプロデュースします。

もちろんここで、オーナー様のご要望を充分に確認いたします。

募集・管理のみならず、

節税対策・法律・有効活用・建築・リフォーム等様々な問題に専門スタッフがお応えいたしま す。

弊社の会社の概要、募集内容、管理内容、賃貸経営に対する考え方についてご説明いたします。

（物件の図面等の資料をお預かりいたします。）

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現地確認・相場調査、保守メンテナンス費用のお見積り・募集賃料査定

弊社、及び仲介店舗レントハウス・ウインズにて、

現地確認後、物件の募集賃料査定及び、相場の査定をいたします。

仲介店舗での日々の営業データベースを駆使して、最適な賃料の査定を行います。

また、現地確認時に改善すべき問題点の提案や、物件保守メンテナンス費の

見積りについてご提案いたします。

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第二回 打合せ

物件の募集賃料査定及び、相場の査定内容をご説明させていただきます。

改善すべき問題点や保守メンテナンス費の見積りについても合わせてご説明させて頂きます。

特に、保守メンテナンス費用は、ランニングコストの見直しは全ての建物において必要であり、

建築当初から見直しが行われていない場合、大幅な費用の削減をすることが可能になります。

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管理業務委託契約

管理業務内容にご理解ご同意頂きますと、管理契約締結となります。

必要書類などの引き渡しを受けます。

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お食事会

顔が見える管理を行うために、

当社では管理に関わる担当者を含めてまずお食事会を行わせて頂いております。

電話だけのやり取りではなく、担当させて頂く人間をより理解して頂こうと考えております。

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管理開始 / 入居者募集

管理物件は年間を通じて98％以上の入居率。

高い集客力の理由は、国立大学との提携・協力関係と、広告媒体の充実。

自社で賃貸情報サイトの運営など多角的に実施。

入居者審査では専門の提携保証会社に委託して身元の確かな入居者を選定しています。

現地、店頭、媒体、業者協力、ネットワーク等、仲介店舗の募集力をフル活用し、

早期満室を目指します。

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家賃の集金

当社の集金代行は無期限 滞納保証制。

もし入居者が家賃を滞納した場合は、当社が立て替えて家主さまにお支払いします。

収支明細の作成もお任せください。

専門ス タッフが家賃収入額と諸経費などの支出額を一覧にした

「収支報告書」を責任をもって取りまとめます。

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困りごと対応・建物修繕

入居者との良好な関係を築くには、生活上のトラブルに迅速に対処することが大事です。

当社では緊急の問題にも対応できるように、定休日を設けず365日 24時間体制で入居者をサポート。

建物・設備のメンテナンスにおいては、専門スタッフがオーナーさまの資産を長く守りつづけます。

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退室処理

次の入居者を短期間に確保するためにも、資産を長く維持するためにも、

退去後の修繕は万全にしています。

床、タイル、クロス、電気設備、水回り、建 具…etc.あらゆる箇所を細かくチェック。

敷金の計算は専門のリフォーム部署が行っているので、敷金精算のトラブルも回避できます。

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再入居者募集

 

 

 

将 来 の ト レ ン ド
いかに入居者に支持される賃貸住宅をつくることができるか

 

他業種と違って、賃貸経営は非常にスパンの長い事業です。

よって現時点だけでなく、10年後、20年後の未来におけるニーズも予測しなければいけません。

 

国立社会保障・人口問題研究所の報告によると、

世帯数において、今までは「 夫婦＋子供 」の世帯が一番多かったのですが、

すでに2006年に「 一人暮らし 」が一番多い世帯形態になっています。

これは今後も増加していくとのことであり、その理由は、「晩婚」、「非婚」、「離婚」、「独立」の増加によるものです。

 

賃貸においても当然、単身者世帯は増加傾向になります。

単身者向けというと、一般に20才代の若い人が対象と考えがちですが、そうではありません。

今後は、確実に増えてくる40代、50代、60代以上の単身者のニーズに応えられる賃貸住宅を意識するべきです。

「 大人の鑑賞に耐え得るタイプ 」

賃貸暮らしが初めてのような若い人ならまだしも、目の肥えた大人の目は誤魔化せないのだから、

設備・仕様にも目配りが必要です。

 

■ 生 涯 未 婚 率

（ 総務省 「平成22年度国勢調査速報」 ）

1950年：1.5 ％　→　2010年：18.9 ％

30年で 10 倍増となっています。

 

■ １ＬＤＫのニーズの増加

この１ＬＤＫの間取りは今後、非常に重要になってくると考えられます。

というのは、ベットルームがあって、10畳以上のＬＤＫがあると非常に精神的に豊かな暮らしができるからです。

今後、一人暮らしがますます増えてきます。

今は一人暮らしの世帯は20代前半が圧倒的に多いですが、

やがて、どの世帯もまんべんなく一人暮らしが増えるという予測が出ています。

少子化だからシングルタイプはつくってはいけないという考え方は一部では正解ですが、

今後増えてくるであろう大人のシングルを意識した良い物件、

つまり、「大人の鑑賞に耐え得るシングルタイプ」へのニーズは、

どんどん高まっていく。25㎡程度の１Ｋタイプではなく、

40㎡前後ある１ＬＤＫでの一人暮らしなら過ごしやすいはずだからです。

また、この間取りは、一人暮らしから、カップル、小さい子供がいる夫婦まで、

幅広い層の入居者が取り込めるのも特徴です。

カップルといっても、新婚からＤＩＮＫＳ、また老夫婦でもいい。

若い夫婦に子供が生まれても、小さいうちは同じベットルームに親子3人で寝ることもできる。

ぎりぎり小学生に上がるまでは、同じ部屋で暮らしてもいい。

 

 

 

不動産屋さんとの「コミュニケーション」が解決への鍵に

実際に物件をご紹介しているのは各不動産業者の「営業マン達」です。営業マン達にオーナー様が悪い印象を持たれてしまうと、各社営業マン達がオーナー様と徐々に疎遠になっていき、お客様にお部屋を積極的にご紹介しなくなっていきます。
オーナー様と不動産業者との友好な関係や意思疎通が取れていないと何社に頼んでも新入居者が決まらなくなってしまうのです。

選ばれるための「トレンド」を取り入れていますか？

住み心地を左右する「設備」でいえば、エアコン、バス・トイレ別、クローゼットは「付いていて当たり前」「付いていない部屋は借りない」と思われている必須なものです。第一印象から「気に入った」となるように、トレンドを取り入れておきたいものです。

お部屋に対して相応の「募集条件」でしょうか？

「家賃が高くなるくらいなら、プラスアルファの設備はいらない。」というご意見があるくらい、入居者は「家賃」にはシビアなものです。似たような間取りのなかから、比較されて最後に選ばれるのが大家さんの「お部屋」です。管理会社や不動産会社に「家賃相場」を聞いたり「賃料査定」を依頼して、募集条件を見直してみるのも解決への糸口です。

賃貸経営の出発点

 

冷静な評価を

 

賃料設定は、賃貸経営の出発点です。

築年数の経った建物や新築計画、空室対策や、リフォーム企画の場面であっても、

まず、その 「 建物の評価 」 を適正にできるか、

ということが何よりも大切で、すべてがそこから始まるといっても過言ではありません。

 

しかし、現実は、「 冷静 」 かつ 「 適正 」 な賃料でない場合が多くなってきています。

賃料設定のベースは、常に 「 お客様（入居者）の視点 」 がなければいけませんが、

返済ベースや不動産会社の悪意により設定されてしまっている建物を多く見かけるようになりました。

 

本来ならば、この間取りは、入居者の視点で、すごく人気だ、または不人気だ、

ということを知らなければ正しい評価をできません。

つまり、「 入居者ニーズ 」を知っているかどうか、ということに繋がっていく。

しかし、オーナー様にとって、ご所有の建物は、わが子のように可愛いものです。

ついつい過大評価をしてしまいがちなのです。

 

「 広い 」、「 便利 」、「 使いやすい 」、「日当たりが良い」、「遮音性が高い」 などといったことが、

何と比較してのなのか、誰視点のなのか、を冷静に評価しなければいけません。

 

オーバートークの見極め

 

賃貸経営の現場において、実際に賃料を設定するのは、不動産仲介会社や建築会社です。

ここで問題になるのは、それぞれの営業マンが、競合他社を意識して、「 高めの査定 」 をしてしまうこと。

「 わが社ならば、そんな低い評価はしませんよ 」

という営業トーク。

わが子のように可愛い建物が、高い評価を受けて、悪い気がするオーナー様は少ないはずです。

増えすぎた不動産会社の倫理の崩壊。

また、そのような営業マンのウソを見極めてきたベテランのオーナー様が引退し、

代替わりした経験不足の新人オーナー様の台頭。

 

あとで騙された！とならないためにも、無理な査定には十分に注意をして頂きたい。

 

当社の賃料査定書

 

　

　

　

　

　

 

当社の賃料査定は、上記のサンプルのようなかたちで、

□ 建物

□ 間取り

□ 立地や環境

□ 人口統計と年齢構成

□ 設備・仕様

□ 募集条件

など複数の項目により、設定させて頂いております。

 

オーナー様はもちろん、建築関係の方々などからのご依頼に対し、

新築に限らず、築年数の経った建物、これからリフォームを計画されるお部屋など

広くご提供させて頂いております。

当社と直接ご関係がないオーナー様や建築会社様でも、お気軽にご依頼ください。

無料でご提供させて頂いております。

【 ご依頼フォームはこちら 】

 

 

情報量が豊富

1つの路線に店舗数が多くあり、取り扱い物件が多い賃貸専門の不動産会社が集客力のある不動産屋といえます。お客様にとって、見てみたい気に入った物件を事前に選んで、そのお部屋が期待はずれのときには、その場で情報を得るために、お客様は「情報量」の多い不動産業者を選びたくなるのです。

大家さんとのコミュニケーションが円滑で交渉上手

お部屋探しのニーズは、単身の方からご家族の方まで色々です。不動産屋さんの仕事は、そのニーズに合致または、より近いお部屋をご提案することです。いざというときに、大家さんに「お願い」できる信頼関係がある不動産屋というのも強いです。

実際に見てきた「感想」からおススメできる不動産屋

人気のある不動産屋さんでは、毎日・毎月・毎年、何万ものお部屋を実際に見ています。
実際に見て感じとっている「感想」を含めてお部屋をご紹介できる不動産屋さんが、入居希望者の「共感」を得ています。